[오창익의 뉴스공감] 한문도 "다주택자 감세, 대통령이 할 소린가"

○ 방송 : cpbc 가톨릭평화방송 라디오 <오창익의 뉴스공감>

○ 진행 : 오창익 앵커

○ 출연 : 한문도 교수 / 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과

(주요 발언)
- "다주택자 감세, 대통령이 할 소린가"
- "다주택자는 10%에 불과, 90%를 위한 소리를 해야"
- "尹대통령, 부동산 답변 국민 호도"
- "언제부터 대한민국이 상위 10%만 보호하나"
- "부동산, 오른 가격에 비해 많이 내리진 않아"
- "주택 구입, 규제완화할 때 오히려 조심해야"
- "무주택자·서민 위해 정책하면 가욋돈 못 벌어"
- "尹정부, 미친 집값 잡아야…지금 모양새 틀려"
- "원희룡과 다른 정책 당국자와 의견 조율 안 되는 듯"
- "무주택자, 3~4년 시장 어려워…버블 조정될 것"

부동산 얘기 해보겠습니다. 한문도 연세대 교수님 오셨습니다.

▷어서 오십시오.

▶안녕하세요?

▷대통령 오늘 국정과제 점검회의를 하면서 다주택자들의 세금을 깎아줘야 한다. 이 사람들이 세금을 많이 내면 고스란히 세입자의 부담으로 간다. 약자를 보호하려면 세금을 깎아줘야 한다. 어떻게 평가하십니까?

▶대통령이 하실 소리는 아니고 다주택자는 전체 국민의 국민 대보고서였는데 전체 국민의 200만 가구 정도가 다주택자거든요.

▷1가구 2주택부터가 다주택이죠?

▶두 개 이상인 분이면 다주택이죠. 200만 조금 넘는데 대한민국 가구 수가 2200만이에요. 몇 %인가요? 나머지 90%는 국민이에요. 제가 볼 때는 90%를 위한 국민보고를 해야지 왜 10%를 위한 국민보고를 할까요.

▷대통령 말씀은 그게 세입자들에게 유리하다고 하니까.

▶그거는 단어의 논리를 가지고 호도하는 거죠. 다주택자들이 부담이 되면 집값을 내리게 될 것이고 매물이 나오면 집값이 내려가고 내려가면 당연히 임차료도 내려가고 그렇게 정상적인 방법을 통해서 다수가 수익을 보고 공익을 느낄 수 있게 해야지 이런 논리를 갖다 붙이면 안 되죠. 예를 들어서 축구선수가 축구를 하는데 발가락에 티눈이 났어요. 티눈이 났으니까 뛰면 안 된다고 하니까 뛰지 말아야 합니까? 이런 논리입니다. 단어의 교합을 통해서 국민을 호도하는 경향이 있다고 봅니다.

▷말로는 약자라는 말을 넣었지만 실제로는 약자를 위한 게 아니라 부자를 위한 거였다.

▶상생임대제도도 말씀은 임대인의 인상률 5% 인하하면 임차인한테 월세세액공제 해서 임차인한테 혜택이 가는 것 같은데 내용을 들여다보니 5억짜리 보증금에 7억짜리 시세 주택가격으로 계산을 해 보니까 양도세 감면 혜택을 임대인한테 줬잖아요. 그분들은 혜택 보는 게 8천만 원, 1억 가까이 됩니다. 세입자 국민들은 700만 원밖에 안 돼요. 누가 더 혜택을 보죠? 이런 흐름이 석연치 않습니다. 왜 윤석열 대통령께서 미친 집값 때문에 정권을 잡았는데 그렇다면 국민과 서민과 무주택자를 위해서 그리고 후세들을 위해서 그런 방향으로 접근을 하셔야 되는데 왜 첫 번째가 다주택자 접근이죠. 언제부터 대한민국이 상위 10%의 국민들을 보호하고 했습니까.

▷상위 10%, 1% 국민들은 국가가 특별히 챙겨주지 않아도 자기 능력으로 잘 사십니다.

▶아쉽다고 생각합니다. 이런 표현보다는 다주택자 분들이 다수의 국민들을 위해서 세금이 과중하더라도 조금 이해해주고 과중하면 좀 파셔서 집값을 낮추게 해서 국가에 도움이 됐으면. 이렇게 얘기했으면 얼마나 멋졌을까요. 그게 원칙론적으로 맞지 않을까 생각합니다.
▷대통령이 단어를 몇 개 조합해서 실제로는 부정한 편 들고 있다고 보이는데 지금 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙은 거죠?
▶얼어붙진 않았습니다. 얼어붙은 상태인데 제가 보는 관점에서. 그래도 한 달에 서울 같은 경우 500, 600개 최저지지만 거래는 되거든요. 아파트만. 그러면 단독, 다세대 다 합치면 800개에서 1000개는 거래가 되지 않습니까? 다만 주택가격이 비싸니까 수요자들께서 더 내려오기를 바라시는 거고 버블이 조정이 되길 바라시는 거잖아요. 전부 하락한 게 아니고 일부 많이 올랐던 곳들이 너무 급하게 두세 배 오른 곳들은 반 50% 내려온 곳도 있습니다. 평균적으로 보면 5%, 10% 밖에 안 내렸습니다. 그러니까 오른 가격에 대비해서 많이 안 내렸죠. 국민들은 더 내려와야 사려고 하는데 그 부분이 제가 볼 때는 비상상황이다. 얼어붙었다고 하는데 가격이 비싸기 때문에 수요자들이 외면하게 되죠. 게다가 미국이 금리를 인상했잖아요. 인상 부담분을 가지고 집을 산다는 것은 예전의 두 배의 부담이 있기 때문에 지금 주택가격은 그렇지 않아도 비쌌는데 저금리일 때도. 고금리면 두 배 비싼 거죠. 당연히 집값이 더 내려가야 하죠. 그래야 국민들이 수요층, 무주택자분들이 접근할 수 있는 정상적인 시장이 되겠죠. 그걸 갖다가 너무 인위적으로 막으면 안 되겠죠. 그동안 문재인 정부 때 했던 얘기가 시장에 맡겨둬라. 시장에 맡겨둬야 하는 거 아닌가요. 그러다가 경제위기가 되거나 경제위기가 국민한테 전이 돼서 국가의 존립이 위험해지는 느낌이 있을 때 대책이 나와야겠죠. 당연히 과도한 버블에 대해서 조절이 돼야 하고 우리가 2008년 글로벌 금융위기 때 1년 안에 우리의 위기도 아니었잖아요. 미국의 위기였는데도 불구하고 대한민국이 종합건설사가 157개, 전문건설업이 250개 정도가 부도 대한민국 문제없었거든요. 1년 뒤에 정부에서 이제는 더 무너지면 위험하다 싶어서 대책도 내고 이번에 PF부실지원책 나왔거든요. 그때 대책을 꾸립니다. 그 얘기는 과도하게 투기성을 가지고 주택건설사업에 들어가신 분들의 그게 잘못됐다는 게 조정이 되는 과정을 놔뒀던 거죠. 과정이 있어야 정상적인 균형가격으로 회귀하지 않습니까?

▷거품이 많이 꼈어요. 문재인 정부시기에.

▶박근혜 정부 때부터 끼기 시작한 게 문재인 정부 때 더 끼고 많이 꼈죠.

▷문재인 정부에 빵 터졌다 싶을 정도로 그게 다 거품이면 그 거품이 상당히 가라앉을 때까지 활발한 거래는 없겠네요. 그러면 내년에도 부동산 시장은 이를 테면 실수요자의 움직임은 있겠지만 꽝꽝 얼어붙지 않겠습니까?

▶얼어붙은 상태로 1, 2년은 갈 것 같습니다. 금리인상이 끝나지 않았잖아요. 내년은 조심하셔야 합니다. 주위에서 금리 멈추면 집 사고 반등할 거라는 소리도 나오거든요. 30년 동안 저도 부동산을 했지만 대한민국 역사상 그런 적은 없거든요. 반등하지만 2, 3개월, 6개월이면 가라앉습니다. 규제완화를 할 때 조심하시고 저번 주에도 1110대책 나왔잖아요. 나오고 나서 서울의 주택가격이 하락폭이 0.5였다면 0.4로 줄이더라고요. 그랬는데 그것이 11월 10일, 20일, 30일 지나고 12월 15일. 3주 지나니까 더 내려갔습니다. 안 통하는 거예요. 예전처럼 미끼를 주는 게 안 통하는 거죠

▷부동산정책이 문재인 정부 때도 공급을 해야 한다는 얘기가 많았고 특히 언론에서 그런 얘기를 많이 했고요. 부동산 전문기자라는 분들 많이 떠들었어요. 그러면 지금 부동산이 이렇게 얼어붙으면 새로 분양하는 물건은 미분양사태가 나오고 건설회사 쪽은 경영에 부담도 생길 텐데 이런 걱정을 우리가 할 필요는 없는 건가요?

▶자영업자부터 건설을 걱정해야 하는 거 아닌가요? 650만 자영업자가 있는데 건설사가 5만 개 있거든요. 건설회사는 법인이잖아요. 물론 거기에 일하시는 협력업체나 하청노동자 분들은 일자리가 없어질 수 있습니다. 그러나 다시 다른 일자리를 찾으시면 되고 법인이 과도하게 주택가격을 왜곡시키고 주택토지가격을 높이는 것들이 국가경제에 도움이 안 되잖아요. 어느 지점에 이르게 되면. 이런 부분이 정리가 되면 다시 어떤 숨통이 트이거든요. 그때 다시 움직이는 게 낫지. 그러면 다시 일자리가 생길 것이고. 지금 그걸 끌고 가다 보면 미국의 서브프라임은 아니지만 더 큰 사태가 벌어질 수 있잖아요. 그래서 이거를 건설업자들은 5만 몇 개가 있습니다. 여러분이 기억하실 게 인구가 줄면서 적정주택공급량이 예전에는 50만이었습니다. 1년에. 지금은 30만, 35만 호로 줄었어요. 제일 많이 지을 때가 58만 호 지었습니다. 대한민국의 건축 능력은 1년에 58만호예요. 지금 30만호밖에 못 짓는데 건설회사는 더 생겼어요. 이유는 집값이 상승하니까 너나 할 것 없이 돈을 벌고 싶으니까 건설회사가 생겼어요.

▷아이스크림 만드는 회사도 건설하고 쇠 만드는 회사도 건설하는 식으로요.

▶전문성이 없이 다들 일확천금을 노리는 건설회사가 많다는 얘기죠. 그런 건설사를 도와줘야 합니까?

▷교수님 빼고 부동산 관련 교수님 전문연구자들 또 전문기자들 이런 분들이 살뜰하게 건설사 걱정을 많이 하고 그런 이야기가 굉장히 흐름을 형성하고 국가정책에도 영향을 미쳤잖아요.

▶좀 심하게 말씀드리면 무주택자나 서민을 위해서 정책을 하면 과외 돈을 벌 수 없습니다. 기자나 선생님, 옛날 공무원 선생님들이 봉급이 적을 때 과외를 해서 생활수익을 맞췄잖아요. 지금 먹고 살만함에도 불구하고 돈을 더 탐욕하다 보니까 그럴 가능성이 높다고 추론이 됩니다. 그러다 보니 암만 봐도 사석에서 만나서 말하면 제 말이 틀리다고는 안 합니다.

▷건설사가 베이스가 된 여러 학회가 있고 프로젝트도 하고 외국도 모시고 다니고 토론이나 발제하면 두둑하게 봉투 챙겨주고 사랑이 생기죠. 그런 분들의 목소리가 너무 많이 큰데 문제는 주택 정책이 왜곡되니까요.

▶앵커님이 아실 정도니까 저희들은 더 잘 알죠. 드릴 말씀이 없습니다. 송구한 마음이 있습니다.
▷집값은 계속 하락할 텐데 문제는 교수님이 관심가지는 무주택자나 주거기본권을 잘 보장 받지 못하는 사람들 입장에서는 저는 이럴 때가 하나의 전환점, 터닝 포인트가 될 수 있을 것 같은데 지금이라도 윤석열 정권이 부동산 정책을 이렇게 바꿨으면 좋겠다는 건 어떤 게 있을까요.
▶형태가 다주택자를 위한다든지 건설사를 위하는 형태로 보이는 면이 있지 않습니까? 그래서 젊은 층한테 길가다 여쭤보면 비싼 집값을 우리한테 빚내서 집 사라고 하냐가 대부분입니다.
다 알고 있습니다. 제 생각에 정책을 바꿔서 정권을 잡으실 때 미친 집값을 잡겠다고 정권 잡으셨는데 그 방향으로 가야 하는데 모양새가 틀린 것 같은데 저 같으면 이런 정책을 얘기하시분도 있는데 대한민국 출산율이 0.8인가 그렇잖아요. 인구가 한 세대마다 반씩 주는 건데 외국 학자가 논문에서 2100년 대한민국의 인구가 반의 반쪽 나서 국가가 없어지겠다는 추세면 국가 관리는 정해졌잖아요. 출산하고 젊은 세대들이 이어져야 시장구조가 맞고 경제구조가 맞잖아요. 뒤에 세대가 없으면 끝나잖아요. 뒤에 세대가 집값 때문에 집값도 큰 역할을 한다고 봅니다. 집값이 비싸니까 결혼을 안 하시고 워라밸, 국가가 책임져야 하잖아요. 헌법에도 나옵니다. 37조 다 나와요. 쾌적한 환경을 갖고 살 수 있도록 국가가 책임져야 한다고 하고 환경조성뿐 아니라 의무도 진다고 헌법에 나와 있습니다.

▷헌법 34조 기억납니다. 모든 국민은 인간다운 생활을 할 권리가 있다.

▶그런 내용들이 너무 많은데 그렇다면 미분양 물건이 나면 국가가 국민을 위하고 젊은 층을 위하고 미래를 위한다면 그거를 국가가 매입을 해서 공공 주택화 시키고 임대주택화 시키고 민간이 지었으니까 잘 지었을 거 아니에요. 건설사를 도와줄 게 아니라 그냥 이익 다 빼고 원가에 사들여서 공공임대주택으로 젊은이들한테 결혼하는 세대한테. 일단 싸게 임대를 받고 줘요. 만약 아이를 하나 출산하면 임대료는 20, 30% 깎아주고 둘을 출산하면 50% 깎아주고 다자녀출산하면 100% 깎아주면 주거가 안정이 되잖아요.

▷예를 들어 25평 정도 되는 아파트에서 살고 싶다는 욕구가 있으면 그것만 해결되면.

▶주거부담이 없으니까 열심히 해서 돈을 모으시고 그분이 돈을 모으면 어디로 가겠습니까? 민간시장으로 넘어오잖아요. 이런 사다리 역할을 만들 생각을 하는 게 국가가 할 일이라고 봅니다.

▷새해 예산안에서 공공임대주택 예산 6조를 줄였다고.

▶이게 정책 방향이 뽑아준 국민들을 위한 정책을 하고 있지는 않다고 판단하고 있습니다.
조금 위험해 보입니다. 그런데 원희룡 장관은 제가 말씀드린 내용의 의식을 가지고 계신 것 같아요. 집값이 하향돼야 한다고 말씀을 하시는데 나머지 정책 당국자들하고 의견 조율이 안 된다고 느낌을 받거든요. 그 부분에서 정부가 잘하기를 바라고 있는데 정책방향의 노선을 바꿨으면 좋겠습니다. 다주택자 우선이 아니고 90% 국민을 위해서 바꿨으면 좋겠습니다.

▷젊은 분들 만나면 내가 아무리 돈을 많이 빌려준다고 해도 집살 생각은 없다. 힘들게 살아야 하냐는 분들이 많다고 했잖아요. 그런데 그런 생각을 가졌다고 하더라도 언론에서 또는 곳곳에서 불패신화를 얘기하면서 부동산 지금 구입하지 않으면 너는 도태되는 거야. 일종의 이데올로기적 접근으로 쏟아 붓는 경향도 있잖아요. 동원이라고 할까. 사람들을 끌어내는. 어떻게 버틸 수 있죠.

▶그동안은 그렇게 많이, 이번에도 영끌 세대들이 많이 피해를 보셨는데 다행인 게 영끌 세대를 거치면서 대통령 선거를 거치면서 유튜브가 갑자기 언론의 정화작용을 하는 걸 봤습니다.

▷기존의 경제지만 있는 게 아닌 거군요.

▶기존 메이저 시청률보다는 제가 볼 때는 추세가 유튜브로 넘어가고 유튜브 중에 괜찮고 좋은 데들이 구독자도 많고 거의 메이저급 구독자를 가지고 있으면서 정보는 왜곡된 정보가 안 나오거든요. 다양한 정보, 사주가 국민이잖아요. 국민 구독자가 봐줘야 회사가 성장하니까 국민들을 속이는 기사를 쓸 수 없습니다. 그런 매체가 너무 많이 생겨서 제가 볼 때는 이번 영끌처럼 그런 일은 다음에도 이런 분위기가 왔을 때 사실 편승하는 유튜브도 있겠지만 좋은 유튜버 회사들이 많아서 중화되는 역할이 있어서 이번처럼 급등하고 속고 피해보는 일은 예전 같지 않을 것이라고 생각합니다. 그나마 위안을 삼고 있습니다.

▷실수요자든 주택에 대해서 고민하는 분들도 한문도 교수님 검색해서 봐야 하고 똑똑해져야 하고 공부도 해가면서 주택에 접근해야 하겠네요.

▶저는 언론이 똑바른 정보만 주면 공부 안 해도 되거든요. 똑바로 안하는 언론이 있다 보니 그걸 피하려면 저 말고도 좋은 분들 많이 계시거든요. 시간 나실 때 유튜브 몇 개 보시면 ‘진실’ 단어 붙은 것들이 있는데 보면 거의 정확합니다. 몇 개 보시면 언론을 안 믿게 될 거예요. 그러면 유튜브 언론시대가 찾아오지 않을까 생각하고 있습니다.

▷실제로 조사했더니 대한민국 국민이 가장 많이 접근하는 앱이 유튜브라고 나왔습니다. 카톡보다도 다른 페이스북 무엇보다도. 무주택자들에게 해주고 싶은 얘기가 있다면요. 지금 상황에서 부동산 빙하기에서 어떻게 지내셨으면 좋겠다.

▶정부에서 규제완화책을 던지다 보니까 불안감의 트라우마가 있는데 제가 100% 맞지는 않지만 대한민국 역사나 해외역사에서 볼 때 경기에 침체가 오거나 지금처럼 금리인상기에 침체가 왔을 때는 3년에서 4년 정도 시장이 어려웠습니다. 버블이 조정됐어요. 조정의 폭만 달랐지. 기억을 더듬어 보면 2008년 금융위기 때 규제완화책을 다 썼습니다. 썼는데 반등했다가 다시 내려갔거든요. 7년 동안. 그러니까 너무 걱정하지 말고 7, 8년 동안 너무 오르다 보니까 정말 내려갈까 하는 세뇌된 것도 있잖아요. 이번에는 다릅니다. 제가 볼 때 팩트를 말씀드리면 반등하더라도 예전 집값을 찾아갈 수 없고 하락할 요인은 더 많습니다. 정부에서 50만호 공급한다고 했잖아요. 3기 신도시 물건 나오잖아요. 인천 같은 경우 6년치 입주물량이 2년 만에 다 나옵니다. 8만 채가. 지금 전세난이잖아요. 전세가 안 들어가고 비어있는데 8만 개가 나오면 더 내려가겠죠. 내려가는 게 내려가는 게 아니죠. 정상화로 가고 있는 거죠. 국민 소득 수준에 맞추면 현재 집값은 괴리가 너무 심해요. 계산을 해보면 전국적으로 30, 40% 빠져야 국민소득수준하고 평소에 안정적일 때 경제 펀더멘털이 안정적일 때 그 수치가 100에서 120, 그러면 200이에요. 쭉 빠져야 하는데 그거를 자연스럽게 놔주고 경제의 위기가 전이가 안 되게끔 미분양 현장, 부실 현장, 건설현장을 케어하면 좋아질 텐데 지금 케어를 한다고 해서 물량이 많이 나오니까 무주택자분들은 분양가가 내려갈 수 있습니다. 2008년에도 착한분양가 있었거든요. 분양이 안 되니까. 강남 같은 경우도 분양했다가 3억 할인 분양 있었는데 지금은 그때보다 더 상태가 안 좋거든요. 가계 부채도 심해지고 해외리스크도 있어서 제가 볼 때 반등을 할지라도 기술적 반등에 그치고 추세대로 가면 2, 3년에서 3, 4년은 예전에 느꼈던 정상적인 집값에 가까워지는 방향으로 갈 것 같아요. 잠시 이런다고 흔들리지 말고 여유 가져도 충분히 기회가 있을 거라고 말씀드리겠습니다.

▷3, 4년 정도 여유 있게 보시는 게 좋겠다.

▶급할 경우에는 내년 말, 후년 중반 시장보고 그때 정부의 정책이나 세계경제가 갑자기 살아나면 그때는 시장에 같이 가셔야 하고요.

▷한문도 교수와의 인터뷰였습니다. 고맙습니다.

▶고맙습니다.