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[오창익의 뉴스공감] 한문도 "다주택자 위한 정부가 돼선 안 돼"(CPBC뉴스, 2022.06.28)

작성자
hrights
작성일
2022-06-29 10:06
조회
169


○ 방송 : cpbc 가톨릭평화방송 라디오 <오창익의 뉴스공감>

○ 진행 : 오창익 앵커

○ 출연 : 한문도 / 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수


픽인터뷰입니다. 오늘 많은 분들이 관심 가지는 중요한 주제인데 부동산 얘기를 해보겠습니다. 윤석열 정부가 부동산 정책을 발표했습니다. 부작용에 대한 우려도 많이 나오고 있고 상생임대인 정책이 오히려 투기를 부추긴다. 서민주거불안정을 도리어 심화시킬 수 있다. 이런 지적도 나오고 있는데요. 전문가를 통해서 몇 가지 짚어보도록 하겠습니다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수 모셨습니다.

▷어서 오십시오.

▶안녕하세요?


▷윤석열 정부의 첫 번째 부동산 대책이 나왔습니다. 총평을 해 주신다면 어떻습니까?

▶일단 대책의 보고서가 20쪽 되는데요. 앞뒤가 안 맞는 부분들이 등장합니다. 첫째 총평은 일단 실망스럽고 보고서 내용은 초반에 시장상황 분석을 했는데 매매시장, 전국의 매매시장이 안정화 되고 있다. 그리고 전월세 시장도 안정화 되고 있다. 그리고 향후에도 금리가 상승할 것이므로 안정적으로 판단된다고 정리했습니다.


▷안정이라는 개념이 뭔가요. 매매는 시장이 얼어붙은 거 아닙니까?

▶매매가 전국적으로 따지면 70, 80% 지자체들이 하락세로 들어섰고 서울의 경우에는 25개 구 중에 21개구가 하락 내지 보합입니다. 거의 하락으로 완연하게 돌아섰기 때문에 굳이 정책을 안 펴도 시장의 자정작용으로 조정 작용을 겪고 있는 와중에 단 하나 조건을 달았는데 그러나 국지적으로, 전월세 가격도 서울 같은 경우에는 4개구를 빼고 다 하락입니다. 4개구를 얘기하는 거겠죠. 국지적으로 상승 변동성이 있다. 그래서 선제적으로 대응한다고 정책을 한다고 발표를 했습니다.

그러면 그 4개구에 대해서만 조치를 취하면 되는데 전국적으로 일단 5% 인상을 안 하는 임대인들에 대해서 양도세 비과세라는 어마어마한 혜택을 주는 반면에 임차인의 부담 부분은 세액공제, 소득공제 일부분하고 버팀목대출이라고 있는데 한도가 1억 8천밖에 안 됩니다. 전체 전세 시장에 도움이 되는 상황은 아니고 그 대출만 조금 늘려주는 거. 전혀 앞뒤가 안 맞습니다.

본인들이 정부 당국자들이 관계 부처들이 다 모여서 분명히 시장이 안 정됐다고 판단하고 국지적인 25개 구 중에 4개구가 보합 내지 유지하고 있으면 시장을 지켜봐야 하는데 거기다 대고 양도세 비과세. 양도세 비과세는 모든 소득에는 과세주의, 세금이 따르는데 국민이 주거안정을 위해서 주거생활을 위해서 투자의 목적이 아니라 주거의 목적으로 주택을 보유했을 때, 거주했을 때 그걸 인정을 해서 양도세를 비과세하는 것인데 지금의 제도는 이미 전세를 놓은 사람들은 다주택자, 무주택자, 무주택 갭투자 아니면 일시적 2주택자들이에요. 그분들이 실제 투자의 목적이 아니고 거주의 목적이면 들어와 사는 게 맞는 데 그래야 양도세 비과세인데 임차인을 조금 혜택주면서 양도세 비과세 바꾼다. 우리나라 역사에 거주를 안 하고 양도세를 비과세 과감하게 푸는 게 손에 꼽습니다.


▷지난번에 주택보유세 인하 방침도 발표했잖아요.

▶부자감세 부분이죠.


▷언론에서 부자감세라고 표현하는데 이번에 부동산 대책도 그러면 있는 사람들을 편드는 방식으로.

▶완전히 그렇습니다. 왜냐하면 대한민국 가구 수가 현배 2022년 기준으로 2180만 가구입니다. 그중에 일시적 2주택자, 집을 2개 갖고 있는 분들이 전세를 둘 건데 이분들이 232만 채를 갖고 있어요. 그리고 나머지 60, 70만호가 다주택자입니다. 그러면 300만 정도 되잖아요. 2200만 가까운 가구 수에서 300만을 제하면 나머지는 뭔가요. 1900만 가구가 1주택자 아니면 무주택자 임차인이에요. 그러면 누구를 위해서 정책을 펴야 하나요, 정부가.


▷국민 다수를 위해서 펴야죠.

▶완전히 위배된 거죠. 겉으로는 임차인을 위하는 척 하면서 상생이 아니고 월등하게 혜택을 주는 거죠.


▷상생이라는 건 서로 산다는 건데 임대인은 잘 살고 임차인에게는 별 혜택이 없다면 상생은 아니죠.

▶그 와중에 전세대출 늘려서 전세가격을 받치면 전세가격이 내려가는 게 임차인에게 도움이 되는 건데 대출을 안 받아도 되고. 그러면 지금 시장상황에서 전세가격을 오르는 걸 방지하는
실거주 예외조항을 악용해서 갱신이 안 된 분들을 내쫓는 분들, 그분들에 대한 대책이 1번인데 아예 얘기도 없고 임차인 부분에 대한 부분도 그렇고 분양가 상한제도 앞만 보면 합리적인 것 같은데 명도소송비, 조합원운영비라든지 이주비금융비용, 실제로 원가니까 이해가 되는데 갑자기 뒷부분에 분양가 상한제 적용할 때 주변 시세를 반영하는데 20년 이내 주위 시세를 통합 평균 내서 그걸 분양가 산정할 때 반영하는데 그 기준을 10년짜리로 줄였습니다. 그렇다면 20년짜리 집보다 10년짜리 집이 비싸잖아요.


▷최근에 부동산폭등이 있었으니까.

▶보이지 않은 부분이 더 큰데 원희룡 국토부장관도 발표할 때 그 부분은 살짝 흐릿하게 하고 앞부분만 합리적으로 한다고. 좋은 거는 티를 내고 안 좋은 것들은 티를 안 내면서 대충 넘어가려고 그랬던 것 같아요.


▷정부 정책이 그런 식이면 거의 속임수라고 봐도 지나치지 않을 정도로 가면.

▶국민을 대상으로 기만, 사기에 가까운 행위라고 생각합니다. 사적인 업무 활동이었으면서 사기죠.


▷사기죄가 성립하려면 사기의 의도가 있어야 하고 그리고 내용적으로도 사기여야 하는데.

▶의도가 있잖아요. 이득을 한쪽에 몰아주지 않습니까? 국민을 위한 정부지 다주택자를 위한 정부가 돼서는 안 되겠죠. 어느 정도 50%만 감면해도 이해가 되는데 예를 들면 임차인이 보는 혜택을 계산하면 5억짜리 전세일 때 1년에 만약에 5%가 아니라 10, 15%면 들어가거든요. 그러면 1억 정도인데 20% 올라도.

1억에 대한 이자를 계산해 보시면 지금 전세대출금리가 최고 5%이니까 500만 원입니다. 2년이면 1,000만 원이잖아요. 최대 1,000만 원 손해를 보는 거죠, 이자비용으로. 그런데 그거로 인해서 임대인은 5%를 했을 때 전세가 5억이면 시세가 7억 정도 됐을 거예요. 지금 9억을 10억 됐을 건데 그러면 차액이 2억 5천, 3억 되니까 세금계산을 했는데 혜택이 8,000만 원 됩니다. 그러면 이게 과연 상생인지 상식적으로 이건 아무리 봐도 국민을 아주 우습게 알고.


▷전세는 지금 물량이 줄어드는 거죠.

▶전혀 아닙니다. 데이터에 나와 있습니다.


▷전세 값이 올라가고 있는 건가요?

▶아니죠. 보고서 20페이지 중에 2, 3페이지가 시장상황인데 전세가 안정되고 있다. 앞으로도 안정될 거라고 못 박아놨어요. 다만 국지적으로 서초, 강남, 송파, 강동 딱 4개 있는데 그 지역조차도 마이너스는 안 왔지만 플러스 속도가 플러스 0.03에서 0.01로 줄어들고 있습니다. 시장이 완연하게 돌아가고 있는데 그걸 왜 건드리죠?


▷그거는 그동안 전세 값이 폭등해서 조정 국면인 거죠?

▶자연스럽게 시장에서 조정 국면을 걷고 있는 거를 억지로 시장을 건드린 거죠.


▷그러나 세입자 입장에서 임차인 입장에서는 그 가격도 부담스럽고 그리고 임대인 입장에서는 전세보다는 돈을 묶어두기 싫어서 여러 가지 이유로 월세로 전환하는 경우도 많다고 들었는데 실제로 임차인들 입장에서 고생, 고통이 심하다.

▶실제 사례인데 전 국회의원입니다. 강남 일대 경기도 일대에 집을 갖고 계신데 2, 3건의 사례를 들었는데 사례를 들으시면 100% 이해되실 겁니다. 그리고 데이터로 말씀드렸지만 전세, 월세 다 안정되고 24개구가 다 마이너스입니다. 6개월째 마이너스입니다. 이게 어떻게 불안합니까? 그러면 갱신이 만료가 된 분들은 예전에 저렴하게 있었으니까 더 올리는 부분에 대해서 갭이 생기는데 그러면 나와야 하잖아요.

실제로 나오는 분들이 5월, 6월부터 나오는 분들이 나왔습니다. 실제 사례가 어떠냐면 그 값에 나 못하겠고 2년 전에 이만큼 못 올리고 주인이 거부를 하면 나올 수밖에 없잖아요. 나온 분들이 집을 얻으러 간 겁니다. 계약금을 받아서. 제가 알기로는 5천 만 원을 받아서 저렴한 데를 갔어요. 그러고 한 달 남기고 주인이 다시 전화 온 겁니다. 주인이 그냥 살라고. 그 값에 들어갈 수요자가 한계점에 다다른 겁니다. 금리가 폭등하고 있잖아요.

그 전에 전세대출금리를 할 수 있는 부담 능력에 한계점에 다다랐는데 금리가 더 올라서 앞으로 더 올라가잖아요. 임차인 입장에서 전세대출금리를 받아서 또 올려줬다고 했을 때 금리가 올라가면 이자가 2배가 올라가잖아요. 연말까지 계획이 지금 3% 니까 2배입니다. 그런데 월세로 가면 월세는 안 오르잖아요. 월세로 이사 가려는 분들 계실 거 아니에요. 그래서 지금 전세가 모자라는 현상이 일부 아주 극소수지 전체 서울이장이든 전국시장이든 전월세 시장이 안정세로 들어간 겁니다.
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▷작년 1년 전까지 그랬을지 모르지만 지금은 다른 국면이고. 그런 다른 국면인데도 불구하고 부동산 시장 일반에 대한 오해가 있는 국민들을 상대로 윤석열 정부가 대놓고 부자 편들기를 하고 있다.
▶그 와중에 LTV 풀지 않았습니까? 그러면 2024년까지 했는데 지금 집을 사서 전세를 두면 무주택 갭투자라고 하죠. 돈 없이 전세보증금 끼고 집을 사서 전세를 놓으면 2년 안에 2024년 전까지 시간이 남잖아요. 다시 5% 인상하면 양도세 비과세예요.

LTV 80% 가지고 집을 사고 싶은 욕망이 생기잖아요. 그러면 20%을 가지고 자기 자본을 가지고 자기 집을 갔는데 만약에 집값이 20% 하락하면 파산입니다. 이게 젊은 2030세대들을 위한 정책이 아니고 악마의 손길이라고 볼 수밖에 없습니다. 영끌 투입니다.

그나마 박근혜 정부 때는 우리가 소득이 늘어난 시절이고 경제가 좋아지면서. 그리고 주택 가격이 부담할 수 있는 선에서 빚을 냈기 때문에 긍정적인 요인이 존재했지만 지금은 전혀 아니지 않습니까? 파월 연준 의장도 얘기하지 않았습니까? 미국 역사 60년 연준 의장이 집 사지 말라고 금리인상 발표하는 건 처음 이지 않습니까?

앞으로 미국이 3% 올리겠다고 공언했으면 우리는 3~4%가 될 텐데 우리가 1, 2% 캡레이트 때문에 더 올라가야 하는데 이거는 젊은이들이 감당할 수 없습니다. 이거를 구덩이로 몰아넣는 건 정부가 할 행태는 아니죠.


▷우리는 재산에서 부동산이 차지하는 비중이 높은 나라 아닙니까? 그러니까 부동산이 사실은 전 재산인데 전 재산이 망가지게 되면 인생이 망가진다고 해도 과언이 아닙니다. 어떻게 해야 합니까? 정부도 정책방향을 그런 식으로만 잡고 있으면 개인들은 어떻게 해야 합니까?

▶개인 분들 중에서 4050 세대들은 경험을 해봤지 않습니까? IMF나 글로벌금융위기를. 섣불리 주택 매입에 안 들어가는데 지금 2030세대들은 경험이 없습니다. 14년 전이니까 2008년입니다. 30대 분들은 14, 15살이에요. 20대 초반 때도 시장 잘 모르잖아요. 그분들이 이번에 어떻게 보면 당할 소지가 많습니다. 만약에 사서 오르면 얼마나 오르겠어요. 양도세 비과세라는 달콤한 걸 던져놓고 시장을 혼돈스럽게 만드는 거죠. 제가 볼 때 국민을 위한 정책이 아닙니다.


▷혼란스럽게 만드는 까닭은 뭔가요.

▶금융사의 이익을 보전하고 싶은 욕망이 있나보죠. 안 그러고서야 국민을 위한 정부라면 그렇게 할 수 없겠죠. 공정과 상식과는 전혀 반대 입장이라고, 저는 제가 볼 때 대학생도 30분 얘기를 들으면 정부가 뭐하는 건지 퀘스천 칠겁니다.


▷한문도 교수님하고 인터뷰 나눈 내용을 유튜브로 제작해서 많이 뿌리도록 하겠습니다. 왜냐하면 이거는 중요한 문제인데 사실 정보나 흐름도 중요한 거고 정부가 어떤 정책방향을 제시하는가도 중요한데요.

▶국민들이 원하는 건 공급대책인데 그건 안 나오고 이상하죠.


▷말은 그렇게 많이 했는데요. 그리고 문재인 정부가 폭삭 망한 게 부동산 정책이라고 공격했는데 윤석열 정부가 지금 보여주는 부동산정책이 이렇게 걱정스럽고 심지어 전문가 말씀으로는 사기라고 할 정도인데 짚어볼 게 많은 것 같은데요. 나중에 또 모시고 귀한 말씀 청해듣도록 하겠습니다. 감사합니다.

▶고맙습니다.


▷원문보기: http://www.cpbc.co.kr/CMS/news/view_body.php?cid=826817&path=202206
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